РОССИЯ
США
ЕВРОПА
АЗИЯ И АФРИКА
ЮЖНАЯ АМЕРИКА
БЫВШИЙ СССР
Статьи
 
 
 
Новости
 
 
 
 
  Просмотров 3830 -  |  
Шрифт


В прошлом году на рынке недвижимости Израиля царила неопределенность. Главная причина - ожидавшаяся реализация правительственных программ в сфере жилья, нацеленных на повышение уровня предложения. Эти ожидания в значительной степени повлияли на рынок: как на объемы нового строительства и на показатели продаж, так и на уровень цен. Так, например, ожидающееся утверждение закона о нулевом НДС заставило многих потенциальных покупателей отложить покупки квартир. Однако сразу после того как кнессет был распущен, все эти программы были отложены в сторону, по крайней мере - до формирования нового правительства. Оживление продаж началось после назначения досрочных выборов, что привело к повышению «законсервированного» до тех пор спроса.

В 2014 годом в процессе строительства находилось около 43.6 тысячи квартир - на 7.9% меньше, чем в 2013-м. Чтобы оценить, обеспечивают ли текущие объемы строительства потребности страны, следует проанализировать «естественный» спрос, определяемый, главным образом, увеличением числа домохозяйств и учитывающий ряд других, менее значительных составляющих, таких как амортизация обветшавших домов и спрос, вызванный внешними факторами - например, покупкой жилья иностранцами. Сделать подобную оценку очень нелегко, поскольку в 2012 году Центральное статистическое бюро изменило методику расчета главной составляющей - числа домохозяйств и превратило и так непростую оценку в еще более сложную. Подробнее на этом вопросе мы остановимся в разделе «Проблемы расчета числа домохозяйств по методике ЦСБ».

Ввиду изменившейся и столь проблемной методики расчета следует более критично подходить к публикуемым на этот счет данным ЦСБ, особенно к показателю, сравнивающему объемы нового строительства с числом домохозяйств. С одной стороны, темпы нового строительства в настоящее время, по-видимому, превышают усредненное число новых домохозяйств в 2005-2011 годах. С другой - объемы строительства уступают темпам роста числа домохозяйств в 2012-2013 годах. Это означает, что дефицит жилья, образовавшийся в течение прошлых лет, в последние годы продолжал увеличиваться.

Оценивая перспективы, мы полагаем, что в 2015 году объемы нового строительства будут не меньше, чем в 2014-м. Более того, не исключено, что этот показатель повысится до 45 тысяч единиц жилья. Эта оценка базируется на площади участков, в прошлом году выделенных под строительство Земельным управлением, а также на предполагаемых показателях строительства на частных землях. При этом оценка учитывает промежуток времени между получением лицензии на строительство и началом закладки нулевого цикла - этап 7: «Начало строительства».

Как мы уже упоминали, в 2014 году правительство выступило с многочисленными инициативами в сфере жилья. Среди них - закон о нулевом НДС и программа «Заданная цена». Ввиду роспуска правительства и с учетом того, что и эти и другие инициативы так и не были реализованы - программа «Заданная цена» как раз исключение, Земельное управление уже приступило к ее выполнению, а также принимая в расчет, что все эти инициативы достаточно подробно обсуждались нами в прошлом, в этот раз мы попробуем осветить иные аспекты проблемы и рассмотрим барьеры, препятствующие увеличению предложения на рынке жилья.

Опубликованный ЦСБ обзор строительного сектора обнаруживает различные тенденции, присущие действующим на рынке компаниям в отношении спроса, ограничений, доступа к кредитам и других аспектов их деятельности. Главные препятствия для данных компаний - недостаток земли, отводимой под жилищное строительство, трудности с получением лицензий и дефицит профессиональных рабочих. При этом особое внимание следует обратить на два следующих обстоятельства.

- Возведение жилого здания в Израиле длится, в среднем, около 13 лет. Можно было бы предположить, что большая часть этого времени уходит на процесс самого строительства. Однако, это не так: само строительство занимает около двух лет, львиная доля времени приходится на различные бюрократические процессы. Проволочки возникают как на общеизраильском, так и на местном уровне. А ведь есть еще и полная бюрократических препятствий сфера под названием «городское обновление»...

Среди проблем и бюрократических препон на общеизраильском уровне стоит, среди прочего, отметить проволочки, связанные с принадлежностью земельных угодий. Стоит, например, напомнить, что около 93% земли в Израиле - государственная, остальная принадлежит частным лицам, большей частью в центре страны. Этот вопрос подробно освещался в статье Ноама Груббера, размещенной в нашем экономическом обзоре за март 2014 года. Поэтому, не вдаваясь в детали, лишь укажем, что такое распределение земельных ресурсов по различным причинам затрудняет планирующим органам принятие решений, касающихся рынка жилья.

На местном уровне препятствия возникают обычно из-за конфликта интересов на муниципальном уровне. К примеру, строительство многоэтажных зданий требует дополнительных инвестиций в инфраструктуру - в дороги, стоянки, детские сады и школы. Стоимость таких инвестиций высока, и вряд ли поступления от муниципальных налогов и сборов на благоустройство способны их покрыть. Поскольку государственные доходы от жилищного строительства направляются на самые разные цели и не обязательно в сфере жилья, у правительственных министерств и ведомств нет стимула продвигать подобные инфраструктурные проекты.

Поэтому, несмотря на громогласные заверения правительственных чиновников о своей приверженности развитию инфраструктуры, соответствующие ассигнования задерживаются, и основное бремя расходов ложится на плечи органов местного самоуправления. Последние же предпочитают развивать на своей территории промышленность и торговлю, приносящие большие доходы, чем жилье. В попытке решить эту проблему правительство инициировало соглашения с местными советами, предусматривающие финансирование капиталовложений в инфраструктурные проекты, которые будут реализованы еще до начала жилищного строительства. В обмен местные власти обязуются быстро продвигать проекты, не чиня искусственных препятствий. Подобные соглашения уже заключены с несколькими местными советами, среди которых Рош ха-Аин, Модиин и другие.

К сфере городского обновления относятся такие, например, программы, как ТАМА и «пинуй бинуй» - предусматривающая разрушение старых домов и возведение на освободившейся площади нового жилья. Тут следует указать на сопротивление реализации этих программ со стороны местных властей ввиду, опять-таки, необходимости в дополнительной инфраструктуре. Проблему подчас создает и законодательство о совместном проживании, затрудняющее реализацию подобных программ.

- Все строительные специальности и соответствующие виды работ можно разбить на две категории: завершающие и отделочные работы - такие как сантехника и малярные и так называемые «мокрые работы», среди них штукатурка, опалубка, покрытия и сварка металлоконструкций. Завершающие работы выполняют, в основном, израильтяне, тут дефицита в работниках нет, и потому зарплаты невелики. И, напротив, в сфере «мокрых» специальностей постоянно наблюдается нехватка рабочих рук. В результате зарплаты могут достигать 20 тысяч шекелей в месяц и более.

Дефицит специалистов по мокрым работам объясняется несколькими причинами. Во-первых, израильтян не привлекают такие работы или из-за физической их тяжести или же по социальным причинам. Во- вторых, у израильтян нет достаточных навыков для таких работ, то есть, они недостаточно профессиональны. Еще одна причина - строгие ограничения на ввоз гастарбайтеров с необходимыми специальностями. Дефицит рабочих влияет на уровень зарплат, на продолжительность строительства и на расходы по финансированию, которые подрядчики вынуждены нести в течение более длительного времени. К тому же, оплата этих работ учитывается индексом строительных ресурсов, влечет за собой рост этого индекса, тянет вверх иные привязанные к нему расходы и, в конечном счете, повышает цены на квартиры.

Что же касается, спроса, то по данным министерства строительства за первые 11 месяцев прошлого года было продано около 87.5 тысячи квартиры - новых и со вторых рук, что соответствует 95.4 тысячи квартир в год. Это меньше, чем на протяжении двух предыдущих лет и объясняется, скорее всего, ожидающейся потенциальными покупателями реализации правительственных программ в сфере жилья, прежде всего - утверждения закона о нулевом НДС. Вместе с тем, последние данные указывают на существенный рост продаж, вызванный отсрочкой всех этих программ из-за роспуска Кнессета.

На долю новых квартир приходится около четверти всех продаж. Согласно не аппроксимированным данным ЦСБ, в 2014 году было продано около 22.6 тысячи новых квартир, построенных в частном и общественном секторах. Следует отметить, что между данными ЦСБ и Минстроя возможны небольшие расхождения в связи с разными методиками подсчета. Данные ЦСБ базируются на отчетах подрядчиков, в то время как министерство строительства основывается на информации из Налогового управления. Речь идет о снижении объемов продаж на 8.9% по сравнению с 2013 годом, однако, как уже указывалось выше, роспуск кнессета привел к взрывному, ранее «законсервированному» спросу. Согласно не аппроксимированным данным за декабрь 2014-го - январь 2015 года, продажи новых квартир подскочили на 14.6% по сравнению с аналогичным периодом годом раньше.

Анализ обнаруживает, что в последние месяцы продажи новых квартир, построенных в частном секторе, значительно активизировались - после длительного периода последовательного снижения этого показателя. Стоит отметить, что оживление продаж притормозило постепенное увеличение среднего времени, необходимого для продажи одной квартиры - этот показатель рассчитывается как число месяцев, в течение которых будет распродан весь запас квартир в частном секторе при сохранении текущих темпов продаж без учета строительства новых квартир. Показатель все еще близок к границам «нейтрального» интервала, когда давление в сторону роста цен снижается, однако дальнейшее его уменьшение способно привести к возобновлению давления в сторону удорожания квартир.

Любопытно проанализировать и динамику индекса квартирных цен, рассчитываемого ЦСБ, но не учитываемого в индексе потребительских цен. Помесячные изменения цен - с учетом искажений, вызванных различиями в квартирах свидетельствуют о том, что на протяжении 2014 года цены выросли, в среднем, на 6.6%.

Прошлогоднее подорожание жилья - продолжение тенденции, начавшейся в 2007 году. Установившийся высокий уровень цен - результат воздействия нескольких факторов. Среди них - цены на землю, разнообразные барьеры, приводящие к дефициту предложения, дефицит рабочих рук и различные налоги и сборы. Последнее, кстати говоря, - немаловажное обстоятельство: на долю налогов и сборов приходится около 25% стоимости квартиры.

Подводя итоги, еще раз отметим, что последний год был богат на инициативы правительства и иных ведомств, пытавшихся посредством реформ повлиять на уровень рыночного предложения. При этом инициаторы исходили из того, что именно в этом заключается решение проблемы высоких цен на жилье. Все эти инициативы заставили многих потенциальных покупателей занять выжидательную позицию в надежде на реализацию реформ, что и привело к образованию «законсервированного» на протяжении почти всего прошлого года спроса на квартиры. Этот спрос высвободился в последние месяцы, когда кнессет был распущен, и стало ясно, что реализация реформ откладывается до лучших времен.

Нам представляется, что и в 2015 году строительный рынок будет отличаться высокой степенью неопределенности, поскольку неизвестно, каким будет состав правительства, и трудно спрогнозировать шаги, которые оно предпримет в области жилищного строительства. Вместе с тем, мы полагаем, что покупатели будут довольно безразличны к высказываниям политиков на тему жилья, и что реальные перемены на жилищном рынке произойдут, только когда начнется действительная реализация реформ.

По нашей оценке, в 2015 году цены вырастут на 2%-9%. Эта оценка базируется на только что описанной ситуации и исходит из ожидаемого возобновления давления в сторону подорожания квартир ввиду уменьшающегося среднего времени продажи одной квартиры - зависящего от темпов продаж и темпов нового строительства. Этот показатель уже сейчас близок к значениям, по достижении которых цены начинают расти - 10-10.5 месяца. Кроме того, мы полагаем, что расходы на финансирование останутся на низком уровне, что тоже поспособствует сохранению высоких цен.

На наш взгляд, существуют два сценария, способных повлиять на выданный выше прогноз и повлиять в прямо противоположных направлениях. С одной стороны, массовая репатриация из европейских стран евреев, тревожащихся за свою безопасность, способна повысить квартирные цены сверх прогнозируемых значений. С другой стороны, начало продаж квартир в рамках программы «Заданная цена» и/или построенных по соглашению между правительством и местными советами способно сдержать рост цен. 

 

Назад

 
       АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЛЕНТА      --------

Экономика Швеции
  
.........................................................................

Экономика Ирландии


........................................................................


Экономика Нидерландов
 

.........................................................................

Экономика Германии
 

........................................................................

Экономика Финляндии
   
........................................................................

Экономика Польши


........................................................................

Экономика Франции


........................................................................

Экономика Норвегии

........................................................................

Экономика Италии


........................................................................

Экономика  Англии 

.......................................................................

Экономика Испании
.........................................................................

Экономика Дании


.......................................................................

Экономика Турции


.......................................................................

Экономика Китая


.......................................................................

Экономика Греции

......................................................................

Экономика США
 
.......................................................................

Экономика Австрии

......................................................................

Экономика России


.......................................................................

Экономика Украины


........................................................................

Экономика Кипра

.......................................................................

Экономика Израиля

.......................................................................

 Экономика Японии


......................................................................

 Экономика Индии


......................................................................

Экономика Европы


......................................................................