Агентства, связанные с федеральным правительством, а впоследствии и частные институты, оказались очень изобретательным по части конструирования обеспеченных ценных бумаг. Финансовый инжиниринг и изобретение все новых видов обеспеченных ценных бумаг были не самоцелью, а представляли собой конструктивную попытку преодолеть недостатки прежних классов бумаг в управлении риском.

Первоначально секьюритизации подвергались лишь ипотечные закладные, которые очень хорошо подходили для этой цели, поскольку были особенно "неудобны" для банков, - существует значительный разрыв между короткими сроками, на который привлекаются депозиты и длительными сроками, на которые выдаются ипотечные кредиты. В результате в обращение были выпущены простые ценные бумаги, обеспеченные пулами ипотек (MBS), которые распадались на два класса - ценные бумаги, обеспеченные пулами жилищных закладных и пулами коммерческих закладных. 

Неопределенность со сроками погашения ипотечных кредитов, лежащих в основе MBS, стимулировала Фредди Мак на создание первой обеспеченной ипотечной облигации - CMO. Эмитенты CMO распределяют общий денежный поток, поступающий от пула ипотечных кредитов, на разные классы, называемые траншами. В соответствии с этим под обеспечение одного и тогоже пула активов начинают выпускаться ценные бумаги разных классов. Существенным моментом выпуска таких бумаг является то, что в каждый данный момент времени досрочное погашение кредитов затрагивает лишь одну категорию инвесторов, а остальные категории защищены от этого риска. Эмитентами СMO стал отдельный класс инвестиционных компаний, так называемые кондуиты ипотечных инвестиций (Real Estate Mortgage Investment Conduit - REMIC) в литературе эти понятия часто используются как синонимы. Данные институты представляют собой один из вариантов SPV. Главными инвесторами в бумаги старших траншей являлись сами банки. Они получали низкий доход, но он был достаточным для выплат процентов своим вкладчикам, т.к. ставки процента по депозитам в этот период были крайне низкими. Кроме того, существенно, что под данную категорию ценных бумаг (с высоким рейтингом и низким риском) банки, в соответствии с новыми правилами "Базель-2" могли резервировать незначительную долю собственного капитала. Страховые компании и различные виды фондов по управлению активами являлись главными покупателями мезанинных траншей. Этим институтам требовался более высокий доход, и у них не было тех же ограничений со стороны регуляторов, что и у банков. Кроме того, средние транши облигаций по-прежнему сохраняли высокий рейтинг и вероятность дефолта по ним была достаточно низкой. Хеджевые фонды являлись главными покупателями низших траншей. Они осознавали риск, связанный с покупкой ценных бумаг без рейтинга, но их клиенты требовали высоких доходов, которых невозможно было добиться без взятия на себя значительного риска. 

По мере развития разных видов ипотечных бумаг структура рынка ипотечных бумаг также менялась. Доля простых агентских ценных бумаг, обеспеченных ипотечными пулами, на протяжении 1990-х и 2000-х гг. постепенно снижалась (с 70% до примерно 50%), а доля сложных и частных ипотечных бумаг росла. В период кризиса простые агентские бумаги восстановили свою популярность, их доля в общем объеме ипотечных бумаг возросла в 2008 г. до 85%. С их помощью уполномоченные агентства старались компенсировать сжатие спроса на сложные, а также частные ипотечные бумаги. Период с 2003 г. по 2007 г. был временем расцвета частных эмитентов обеспеченных ценных бумаг, в том числе и ипотечных. В 2006 г. на долю частных институтов приходилось почти 40% общего рынка простых и сложных ипотечных бумаг. В ходе кризиса инвесторы практически полностью потеряли интерес к этому рынку, доля частных ипотечных бумаг (MBS и CMO) в 2008 г. упала до 3,3%28. 

Секьюритизация неипотечных кредитов. Секьюритизация прочих видов кредитов, таких как автомобильные кредиты, задолженность по кредитным картам, кредиты на покупку оборудования и др. началась позже. Ее стал осуществлять новый класс финансовых институтов, не связанных с федеральным правительством США, - автономные инвестиционные компании, образованные частными институтами, финансовыми компаниями, коммерческими и инвестиционными банками, компаниями, выпускающими кредитные карты. Этот класс институтов получил название "эмитенты ABS" (Assets Backed Securities). ABS хотя и выделяются в отдельный класс бумаг, в широком смысле относятся к категории обычных корпоративных ценных бумаг (об лигаций или коммерческих ценных бумаг). Этим они отличаются от бумаг GSE и бумаг ипотечных пулов, которые принципиально отделены от рынка корпоративных ценных бумаг.

Рост кредитования саб-прайм. Длительное время выдача ипотечных кредитов и выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотеками, были в основном связаны с первоклассными заемщиками, которые соответствовали набору стандартов, выработанных ипотечными агентствами. За пределами агентских кредитов и ценных бумаг находятся несколько других категорий бумаг, обеспеченных ипотеками: Jumbo, Alt-A (Alternative-A), Sub-prime. Кредиты Jumbo связаны с первоклассными заемщиками. Ценные бумаги Alt-A выпускаются под кредиты заемщикам с хорошей кредитной историей, но при их выдаче имеется ряд существенных недостатков - отсутствие полного объема документов о доходах, а также низкий уровень первоначального взноса сравнительно со стоимостью дома, что повышает вероятность убытков кредитора при банкротстве заемщика. Наконец, ценные бумаги Sub-prime выпускаются под обеспечение кредитов, выданных заемщикам с недостаточно хорошей кредитной историей, главным показателем которой является низкий уровень кредитного скоринга заемщика. Собственно, только эти кредиты и могут быть названы "второсортными". Начиная с 2001 г. объемы кредитования и размеры секьюритизации всех групп кредитов увеличивались. Однако, наибольший рост объемов и темпов секьюритизации был характерен для кредитов "саб-прайм" и "Alt-A". Так, к 2006 г. общий объем выданных агентских кредитов составил 1040 млрд долл. США, а общий объем неагентских кредитов - 1480 млрд долл.

Одним из важнейших факторов расширения нестандартного ипотечного кредитования и последующей секьюритизации этих кредитов было снижение, начиная с 2000 г., долгосрочных реальных процентных ставок по облигациям Казначейства США, а затем и по ценным бумагам ипотечных агентств. Оно было во многом связано со значительным притоком сбережений из стран с развивающимися рынками, о чем свидетельствует одновременное снижение процентных ставок по казначейским облигациям США и увеличение дефицита текущего баланса США. При снижении долгосрочных реальных ставок процента целый ряд новых проектов становится при быльным и менее рискованным. Более того, риски, связанные с уже начатыми проектами, также снижаются. Постепенно продвижение вниз по кривой предельной эффективности инвестиций приводит к тому, что начинают вводиться в действие новые, все более рискованные проекты. Дальнейший рост инвестиционных расходов на финансирование проектов обычно ведет к повышению долгосрочных процентных ставок. Но в 2002-2006 гг. этого не произошло, приток сбережений извне был настолько большим и спрос на государственные облигации, бумаги GSE и агентские MBS был столь значительным, что инвесторов устраивала скромная доходность государственных облигаций, бумаг GSE и агентских MBS. Снижение долгосрочных процентных ставок в США фактически привело к инверсии кривой доходности, которая была самой длительной в современной истории США. В условиях плоской или отрицательной кривой доходности краткосрочные ставки процента начинают приближаться или превышать долгосрочные, т.е. премия за риск практически исчезает. Большинство инвесторов при покупке ценных бумаг соглашается на меньшую компенсацию за риск, чем это обычно бывает. Но сохраняется категория инвесторов, которая готова рисковать еще больше в надежде получить высокую доходность и премию за риск, что, в свою очередь, заставляет финансовые институты искать новые более рискованные группы заемщиков. Таким образом, с 2002 г с начала перестройки структуры процентных ставок настал "золотой" век заемщиков низкой категории. Существование в течение двух лет плоской кривой доходности по времени точно совпадает с изменением структуры рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, именно в этот период резко возросла доля неагентских бумаг, обеспеченных ипотекой. 

Одновременно происходил быстрый рост цен на жилые дома, коммерческую недвижимость и т.д. Покупка дома стала не просто фактором приобретения жилья, а одним из наиболее выгодных видов инвестиций, чья доходность существенно превышала доходность инвестиций в акции, облигации или депозиты. Так, например, летом 2003 г. вложения в индекс акций S&P 500 давали лишь 3% годовых - рынок акций был особенно непривлекателен после кризиса компьютерных компаний 2000 2001 гг. Банковские депозиты приносили меньше 2%. Доход по ним не компенсировал даже низкие темпы инфляции. Вложения в 10-летние облигации Казначейства США давали 3,5-4%. Корпоративные облигации и ценные бумаги, обеспеченные закладными, с высоким рейтингом позволяли инвесторам получить 5-5,5. В то же время вложения в строительство офисных помещений - 7%, а вложения в строительство жилых домов - 10-12%. Инвестиции в дома имели смысл даже тогда, когда люди уже жили в них. Получая кредит под обеспечение дома, заемщики могли использовать полученные от банка деньги на реконструкцию или расширение дома. Спрос на ипотечные кредиты получил дополнительное ускорение по мере расширения возможностей возврата старых кредитов за счет получения более значительных сумм новых кредитных денег (cash-out refinance). При низких и снижающихся ставках ипотечных кредитов владельцы домов могли получать более крупные кредиты без увеличения ежемесячных платежей по ним. Миллионы американцев воспользовались данной ситуацией. Значительная часть более состоятельного населения стала инвестировать свои средства в покупку вторых и загородных домов. Их покупали в расчете на рост доходов в результате повышения цен на дома. В результате снижение процентных ставок по ипотечным кредитам быстро трансформировалось в повышение цен на недвижимость, которое само стало фактором спроса на ипотечные кредиты. Рост цен на дома повлиял, в частности, на снижение качества кредитования, так как давал возможность нестандартным заемщикам обслуживать и погашать взятые кредиты. Главным способом финансирования новых кредитов в 2005-2007 гг. была их секьюритизация. 

Существуют юридические и институциональные особенности рынка жилой недвижимости в США, которые способствовали особенно бурному росту ипотечного кредитования, причем более низкого качества. Во-первых, законодательство США в большей степени, чем в других странах защищает домовладельцев. Так, например, во многих штатах допустимо погашать ипотечный кредит досрочно, не платя штрафов. Это помимо повышения цен на недвижимость стимулирует рефинансирование кредитов и рост новых заимствований. Кроме того, рефинансирование в США является менее дорогим процессом, чем в других странах, поскольку опирается на косвенную государственную поддержку GSE. 

Во-вторых, основная масса ипотечных кредитов в США в предкризисный период предоставлялась ипотечными компаниями и брокерами, условия кредитных договоров которых мягче, чем коммерческих банков. Регулирование ипотечного кредитования вне сферы стандартных депозитных институтов в США было самым слабым из всех развитых стран. 

В-третьих, налоговая система США поощряет более активное использование заемных средств при покупке дома. В США процент по ипотечному кредиту вычитается из налогооблагаемой базы заемщиков. Кроме того освобождается от налогообложения и расчетная арендная плата от владения собственным домом. 

В-четвертых, определенные изменения в законодательстве и регулировании США были сознательно направлены на развитие нестандартных Alt-A и суб-прайм кредитов. 
С одной стороны, эти изменения были вызваны желанием предоставить возможность покупки собственного дома тем группам населения, которые традиционно не имели доступа к ипотечному рынку. С другой стороны, государство хотело ослабить доминирование GSE на ипотечном рынке и шло на изменение стандартов кредитования, чтобы вовлечь и другие институты в скупку и секьюритизацию ипотечных кредитов. Таким образом, те банки и финансовые компании, которые пошли на изменение стандартов кредитования в сравнении с моделью, определенной ипотечными агентствами, действовали вполне легально в полном соответствии с законодательством США и требованиями регуляторов. 

Сам факт длительного и устойчивого роста цен на дома явился фактором ослабления требований к заемщикам, поскольку в этот период для кредиторов важнее был залог, под который выдавался кредит, чем кредитоспособность заемщика. Если заемщик оказывался не в состоянии вернуть долг, то законодательство США позволяло кредитору быстро и часто без суда вернуть залог. Однако, при снижении цен на дома возврат залога оказался малополезным механизмом. 

В-пятых, США давно известны мягким законодательством в области банкротства и большей лояльностью законодательных норм к неплательщикам кредита, хотя в 2005 г. оно и было ужесточено. Так, например, в США при банкротстве заемщика, кредитор получает дом, являвшийся залогом, но не может заставить заемщика возместить разницу между стоимостью дома, которая при снижении цен падает, и остаточным долгом. В Великобритании, Австралии и других странах заемщики несут полную личную ответственность за полный возврат долга из собственных доходов.