В разгар кризиса 2008 года PNK Group удалось получить кредит в Сбербанке и завоевать ведущие позиции на рынке индустриальной недвижимости Москвы и РФ. Об инвестиционной привлекательности своего бизнеса рассказывает исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев. 

- С чего вы начинали завоевание рынка логистических и индустриальных услуг?
- Наша компания - одна из старейших на рынке индустриальной недвижимости России, работает с 2005 года. Российский сегмент в целом достаточно молодой, ему меньше 10 лет. Начинали мы в Новосибирске - строили производственные помещения, например, завод по производству питьевой воды «Чистая вода». Это единственное в России предприятие, аттестованное по международному стандарту NSF International на 100 баллов из 100 возможных; эти стандарты предъявляют очень высокие требования к организации и безопасности производства, в том числе и качеству производственных зданий. К 2006 году вышли на рынок Санкт-Петербурга, построив там первый в городе склад класса А.

До 2008 года PNK Group оборудовала в трех городах - Новосибирске, Санкт-Петербурге и Москве - около 140 тыс. кв. м складов. Мы изначально создавали инвестиционный продукт высокого качества. Ведь что такое объект класса А? Девелопер привлекает деньги, затем строит объект, наполняет его арендным потоком и продает инвестфонду. Это некая идеальная модель, к которой все стремились. Мы были абсолютными лидерами по количеству инвестиционных сделок. Три объекта, построенные нами до кризиса 2008 года, один в Москве и два в Санкт- Петербурге, были проданы консервативным западным инвестфондам Immofinanz и Fleming Family & Partners - за счет того, что были правильно структурированы, соответствовали всем параметрам, необходимым для высококачественного инвестиционного продукта.

За две недели до начала кризиса мы приступили к новому большому проекту «PNK-Чехов» в Московской области, на тот момент предполагалась площадь этого индустриального парка 280 тыс. кв. м. И в связи с тем, что управляющий штат нашей компании небольшой, мы сумели воспользоваться плодами кризиса. Мы были, наверное, единственными на рынке, кому кризис не только не повредил, а позволил закрепить свои позиции. Кризис - это не плохо, а сложно. В непростой период эффективные компании выигрывают, это относится к любому сегменту производства. Если до кризиса наша доля на рынке была 5-7%, то к осени 2009 года мы сформировали 50% всех рыночных сделок. За счет того что мы резко подросли, построили и сдали в аренду около 200 тыс. кв. м. и за счет общего проседания рынка - объем рынка тогда составлял всего 450 тыс. кв. м. В конце 2008 года у нас сложились хорошие отношения со Среднерусским банком Сбербанка РФ. PNK Group - одна из немногих компаний, получивших проектное финансирование в индустриальную недвижимость от Сбербанка в октябре-ноябре 2008 года - в начале кризиса.

До 2008 года наш рынок пытался слепо копировать западные модели развития - только западное финансирование, западные банки, инвестфонды... Все западные компании финансового сектора - это венчурные ожидания: как только возникает напряжение в экономической ситуации, деньги из страны выводятся, что четко продемонстрировал кризис. И когда компания выстраивает финансовые отношения с банком, который в любой момент может сойти со сцены, это слабо похоже на стратегическое партнерство. Последний финансовый институт, который может рухнуть в нашей стране, - это Сбербанк: ничего более надежного и стабильного представить невозможно. Жизнь подтвердила нашу правоту, так как вслед за нами и остальные девелоперы пришли в Сбербанк.

- В разгар кризиса получить кредит под новостройку в банке - дело сложное... Чем вы доказали свою платежеспособность?
- У нас долговая нагрузка равнялась нулю. Важно то, что мы были консервативны, мы очень осторожно развивались, не сразу на масштабных проектах, сначала на проектах в 20, 30, 40 тыс. кв. м. Но нужно понимать, что стоимость складов и, например, офисных зданий аналогичной площади значительно, в десятки раз отличается, поэтому небольшие логистические проекты реально развивать и на свои средства. А вот в большом проекте нам уже понадобилась помощь Сбербанка.

Банк, принимая решение о кредитовании проекта, смотрит, насколько своевременно исполняются обязательства перед партнерами. У PNK Group безупречная репутация: мы ни разу не задерживали сдачу своих объектов. Изначально мы объявляем только реальные сроки окончания строительства: раньше строили за полтора года, теперь можем за девять месяцев, но мы не объявляем шесть-семь месяцев в угоду конъюнктуре рынка.

Мы ценим партнерство со Сбербанком и создали совместно с ним новый кредитный продукт, доказав тем самым, что российские банки не столь консервативны, как принято думать, и готовы идти на новшества, но только с проверенными партнерами.

- Какой кредитный продукт?
- Очень мало компаний, которые готовы заплатить за объект сразу 100% стоимости, изымая энную сумму из основного бизнеса. И вот со Сбербанком была разработана совместная схема партнерского кредитования. Сбербанк предоставляет компании заем на покупку наших объектов. Число сделок с участием финансирования со стороны Сбербанка в общем объеме продаж PNK Group постоянно растет.

- Вы создали продукт, который на рынке называют класс А+, или новый А-класс. Чем же отличается старый класс от нового?
- Это целый ряд качественных характеристик: и надежность, и длительность срока эксплуатации до того, как придется делать новые капвложения, и стоимость затрат на эксплуатацию помещения, и энергоэффективность, и эффективность для потребителя, с точки зрения функциональности, и безопасность. Мы переходим на стандарт Factory Mutual Global - FM Global - это стандарт качественных индустриальных зданий, разработанный ведущими страховыми компаниями мира. Решения технически сложные, но зато они позволяют выйти на принципиально иной технологический уровень.

- Что предполагает стандарт FM Global?
- Например, запрет на использование горючих материалов. Причем запрет не формальный, а реальный, даже те материалы, которые в России считаются формально негорючими, могут гореть. Так, экструдированный пенополистирол в России долгое время значился негорючим, но на самом деле материал горит за две секунды, причем роняет огненные капли. Поэтому мы начали использовать негорючий и не впитывающий влагу утеплитель PIR. Он существенно более дорогой, но именно он используется в Европе.

- Как конкретно характеристики класса А+ проявляются в ваших объектах?
- Если говорить о функциональности - это, например, полы повышенной ровности, способные выдержать дополнительную нагрузку, что позволяет использовать разные типы хранения продуктов и повысить эффективность хранения товаров на 10-15%. Второй плюс - на высокоточных полах выше скорость работы. Любая неровность поверхности снижает скорость работ погрузочной техники высотой 10-11 м. Колеса на высокоточных полах дольше служат, а единица такой погрузочной техники может стоить до 100 тыс. евро, и значительная доля стоимости приходится именно на колеса.

- А как обстоят дела с классификацией? Ведь класс объекта снижается в процессе эксплуатации: только что здание отвечало по своим технологическим характеристикам классу А+, через пару лет, глядишь, уже А-... На какой срок эксплуатации рассчитаны ваши склады?
- Так как мы являемся драйверами процесса повышения классности на рынке складов и делаем до 90% всего нового ввода складов А+, на пять-шесть лет актуальность классификации сохранится. У нас гигантский потенциал замещения, на рынке 1 млн кв. м площадей новых и 4 млн старых, то есть можно еще 4 млн кв. м новых построить, и они будут полностью поглощены спросом со стороны компаний, арендующих старые здания и желающих переехать в новые, более эффективные.

- Вы рассчитываете на перспективу растущего рынка. Но практика показывает, что далеко не всегда спрос находится в состоянии роста. Вот в офисной недвижимости далеко не все стремятся поменять классность офиса на более высокую.
- Есть отличие сектора индустриальной недвижимости от прочих секторов коммерческого рынка. В целом в офисном сегменте и в ретейле нормальный процесс молодого, неразвитого рынка, венчурного по своей природе, на котором хочется не долго вкладываться в продукт, а быстро заработать, желательно сверхприбыль получить. Индустриальный бизнес этого не позволяет. Это для консервативных, стратегических инвесторов. Но зато этот сегмент стабильный и надежный. А в кризис ставки аренды в офисах падали в два-четыре раза, в ретейле на 40%, в складах на 15% в валюте, а в рублях вообще не упали - в самый разгар кризиса на новые объекты. Что может быть стабильнее, чем этот сегмент?! Он очень хорош для владельца стабилизированного актива, но тяжеловат для девелоперов. Почему очень мало девелоперов в индустриальном сегменте? Они могут в других секторах работать даже на небольших проектах на сверхмарже. В индустриальном секторе маржа очень маленькая, и мы вынуждены делать большие объемы, чтобы иметь возможность инвестировать в качество, развитие технологий и т. д. Но при этом доходность в индустриальном сегменте для владельца стабилизированного актива выше, чем в других сегментах. В нашем сегменте Сap Rate- ставка капитализации составляет 10,5-11,5%, тогда как в других 8-9%.

- Чем все-таки отличаются класс А+ и просто А?
- Есть несколько базовых потребительских характеристик. Энергоэффективность, или использование светодиодного освещения. На сегодня мы единственные, кто оборудует индустриальные здания высотой 12 м светодиодами с датчиками движения, что позволяет втрое экономить на электричестве. Кроме того, мы делаем 100%-ное резервирование электропитания в автоматическом режиме. Наши потребители, те, кто ведет производство и хранит товары на складах не замечают перебоев с электроэнергией.

- А насколько дороже строить помещения класса А+ по сравнению с просто А?
- Разница в величине вложений до 40%, но в ценах конечного продукта это может и не отражаться. Эластичность рынка очень высокая. У нас есть масса инструментов для экономии. На масштабе уже можно сэкономить, строя индустриальные парки, а не отдельные склады. На скорости возведения. На непрерывности строительства объектов - не теряем на мобилизации, на простоях техники и людей: у нас загруженность составляет 80%.

- Вы хотите сказать, что другие компании опасаются выводить новые объекты на рынок, так как не уверены в перспективах рынка, а вы уверены?
- Во многих компаниях нет комплексной структуры организации. Там есть отдельно инвестор, девелопер, генподрядчик. И каждый из этой цепочки должен проявить смелость. Самые осторожные банки и инвесторы, которые практически всегда сомневаются в способностях девелопера. У нас подобных сложностей нет, поскольку все свое: мы сами инвесторы, и уверены в себе.

- В каких регионах, кроме Московского, вы ведете бизнес?
- Склады класса А нужны рядом с большими потребительскими рынками, поэтому мы ведем строительство в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге.

- Там объемы строительства индустриальной недвижимости сопоставимы со столичными?
- Категорически нет - по 50 тыс. кв. м в год. И строить в регионах дороже, так как там нет качественного рынка стройматериалов, многое приходится завозить. Но классическая экономика учит: не следует работать только там, где все хорошо. Поскольку там и конкуренция со временем ужесточается. Надо всегда оставлять плацдарм с меньшей доходностью, но в рамках рынка.

- В какой момент вы поняли, что пора создавать собственную разветвленную структуру организации производства?
- Года три назад, когда мы, набив руку на небольших объектах, начали технологический прорыв. Когда поняли, что российский рынок не развивается качественно. Рынок стройматериалов не ориентирован на индустриальное строительство.

В Европе возведение склада - это нечто вроде конструктора «Лего». Вы купили элементы, взяли инструкцию и на площадке очень быстро собрали склад за пять с половиной месяцев. В России, образно говоря, вы покупаете различные материалы, чтобы нужные элементы «Лего» самому выпиливать на стройплощадке. А нам захотелось такой «конструктор» по западному типу, для этого пришлось построить в Подмосковье три собственных завода - по производству сэндвич-панелей на основе утеплителя PIR, ЖБИ и металлоконструкций. Теперь мы имеем собственные детали «Лего» по лучшим западным технологиям, и их не нужно вести из Европы, что безумно дорого.

- Среди ваших клиентов­арендаторов, под заказ которых вы строили помещения в индустриальном парке «PNK-Чехов II», - Adidas арендует складской терминал площадью 65 тыс. кв. м. Вы чуть ли не единственные на отечественном рынке строите склады под заказчика. Как вам удается их привлекать?
- Мы создали сегмент build-to-suit на продажу - строительство под конкретного заказчика с его индивидуальными требованиями. На западе преобладает формат build-to-suit в аренду. В РФ рынок очень тяжел для заказчика, невозможно прийти и заказать хороший склад. Для строительства подходящего помещения нужно купить землю, долго мучиться с разрешением на подведение коммуникаций, потом нанять генподрядчика, который будет вас убеждать, что цена и сроки в процессе возведения непременно должны увеличиться... Но есть масса крупных компаний, которые просто хотят нормальный, современный склад: они готовы дать денег и получить на выходе готовый склад. Оказалось, что в России никто эту услугу не предоставляет.

Просто не додумались - рынок не развит, непрозрачен в отличие от западного, если пришлось бы обращаться отдельно к девелоперу, инвестору, генподрядчику. А наша компания за счет интегрированности разных структур в своем составе делает 95% рынка строительства под заказчика, потому что мы создали в России сегмент build-to-suit. Вот парк «PNK-Внуково» - восемь зданий, был продан по этому принципу в течение года, составив плюс 30% ко всему рынку индустриальных зданий.

- Вы сами обращались с предложением о строительстве к потенциальным заказчикам?
- Да, и точность совпадения интересов оказалась более 40%. Мы сами поначалу недооценили этот рынок, ориентируясь только на конечного пользователя для нужд своей компании. Около 40% спроса формировали инвесторы. Изначально владельцы бизнесов, ретейла наполняли здание арендопотоком и соответственно диверсифицировали свой бизнес. Мы создали новый инвестпродукт на рынке индустриальной недвижимости, не через классические инвестфонды. По нашим оценкам, сегмент build-to-suit составит не менее 50% всего спроса на покупку складов.

Это стало одним из наших главных драйверов по раз- витию технологий: потому что наши заказчики - крупные компании, были гораздо более требовательны, причем в долгосрочной перспективе, нежели арендаторы.

- Какие наиболее злободневные проблемы стоят перед вашим бизнесом? И что должно сделать государство со своей стороны для их решения?
- Недавно одно из крупных СМИ проводило дискуссию с участием представителей различной коммерческой недвижимости. Речь шла о том, что доходность у девелопмента в одном из секторов ниже, в других выше. Кто-то из игроков торгового сегмента начал сетовать на проблему подведения коммуникаций государством. В нашем сегменте таких ожиданий нет, мы все делаем сами, подводим электричество, канализацию и т. п. - и честно за это платим. Это сокращает маржу, но повышает стабильность. Мы понимаем, что высококлассная индустриальная недвижимость - это рабочий инструмент, без которого тот же ретейл просто не может обойтись. А значит, пока мы будем производить качественный продукт, стабильность дохода нам обеспечена.