Строительный комплекс Украины
По данным Госкомстата, за счет средств Государственного бюджета в 2011 году было введено 72 тыс. м2 жилищных площадей, что составляет 0,8% от общего объема жилья, введенного в указанном периоде. Несмотря на 2-кратное увеличение бюджетного финансирования строительной отрасли Украины по сравнению с 2010 годом, удельный вес жилья, которое строится за счет средств госбюджета, остается незначительным.

По данным Министерства Юстиции Украины в 2011 году нотариусами Украины было удостоверено 254,5 тыс. сделок купли-продажи квартир и жилых домов, в предыдущем году - 224,9 тыс. сделок. На Киев, Донецкую, Одесскую, Харьковскую и Львовскую области пришлось в совокупности 40% сделок. Основная часть сделок была заключена на вторичном рынке. Количество зданий - объектов незавершенного строительства за последний год сократилось на 0,5 тыс. единиц - до 12,5 тысяч.

Структура финансирования строительной отрасли
Банковское кредитование до кризиса являлось одним из основных источников финансирования отрасли. С наступлением кризиса существенно уменьшился объем спроса, который формировался за счет заемного финансирования.

В 2011 году количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, увеличилось, хотя условия предоставления ипотечных займов, включая требования по первоначальному взносу и доходам заемщиков, а также процентные ставки являются неприемлемыми для большинства потенциальных заемщиков. Платежеспособный спрос на ипотечные кредиты со стороны населения, как и объемы такого кредитования, остаются низкими. С 2011 года банкам запрещено кредитовать граждан в иностранной валюте, что, учитывая плановое погашение заемщиками ипотечных займов, привело к постепенному сокращению ипотечного портфеля БСУ и увеличению доли гривневых займов, в первую очередь за счет собственных и рефинансируемых ГИУ новых кредитов в национальной валюте.

Несмотря на то, что значительная часть кредитов юридических лиц представляет собой краткосрочное фондирование, объем кредитной задолженности строительного сектора за год фактически не изменился, прирост составил 1%, что может свидетельствовать о рефинансировании банками текущей кредитной задолженности в данной отрасли. В 2011 году наблюдался рост задолженности девелоперских компаний, что свидетельствует о намерении банков вернуться в рынок коммерческой ипотеки. Уровень проблемности кредитов в строительной отрасли Украины остается высоким из-за существенных кредитных рисков. По состоянию на 01.01.2012г. удельный вес просроченной задолженности строительных компаний по банковским кредитам составил 15%; по кредитам компаний, которые осуществляют операции с недвижимостью и инжиниринг 11%, в среднем по портфелю юридических лиц 9,6%. Реальный уровень качества кредитов в отрасли мы оцениваем как более низкое.

Эмиссия целевых облигаций как инструмент привлечения ресурсов в разгар кризиса утратила популярность среди строительных компаний и потенциальных инвесторов. Это, прежде всего, было связано с изменением законодательства и высокими рисками для заемщиков, ввиду участившихся в период кризиса случаев несвоевременного выполнения обязательств по облигациям. В 2011 году большая часть облигационных выпусков в строительном секторе представляла собой эмиссии, размещение которых началось, либо было анонсировано еще в 2010 году. Основная часть размещений целевых облигаций пришлась на первое полугодие 2011 года. Снижение ликвидности финансовой системы в III и IV кварталах 2011 года негативно отразилось на активности эмитентов целевых облигаций в этом периоде. Отдельными строительными и девелоперскими компаниями заявлены планы привлечения ресурсов за счет эмиссии целевых облигаций в 2012 году. Вместе с тем, мы ожидаем, что спрос на такие бумаги со стороны конечного инвестора в 2012 году будет слабым ввиду неопределенности развития рынка и высоких рисков.

Ряд строительных объектов в 2011 году финансировалось за счет Фондов Финансирования Строительства, под управлением банков. Несмотря на более высокий, по сравнению с целевыми и другими облигациями, уровень защиты инвестиций, массовой популярности среди инвесторов этот инструмент не приобрел. Наиболее активно средства ФФС использует ХК «Киевгорстрой», фонды под управлением банка Аркада.

Характеристика основных сегментов недвижимости столичного региона
Ситуация в сегменте Социального жилья в 2011 году значительных изменений не претерпела. Сегмент сформирован преимущественно малогабаритным жильем в домах, введенных в эксплуатацию более 10 лет назад, по мнению аналитиков Украинского кредитно- рейтингового агентства, доля предложения квартир в новых домах в данном сегменте не превышает 10%. Напряженность, которая сохраняется в сегменте с конца 2008 года, обусловлена конкуренцией со стороны более качественного жилья в условиях нежелания собственников корректировать ценовую политику в соответствии с реальным спросом. Спрос на такую недвижимость остается слабым, сдвигаясь в сторону более качественного жилья. Снижение цен по районам г. Киева также было умеренным. Реализация государственных программ в строительном секторе может несколько оживить рынок, привести к увеличению целевого спроса на отдельные объекты недвижимости, при реализации программы молодежного строительства, а также предложения недвижимости на первичном рынке. Вместе с тем, в условиях слабой кредитной активности и отсутствия предпосылок к значительному росту доходов граждан, ликвидность такой недвижимости будет снижаться уже со второй половины 2012 года.

Сегмент Элитной недвижимости Киева сформирован в основном уже построенным жильем, по данным компании Knight Frank Украина, новое предложение составило около 4% от общего объема предложения элитной недвижимости на рынке Киева в 2011 году. В 2011 году наблюдалось активное развитие жилых проектов в данном сегменте. Спрос на недвижимость в данном сегменте стабилен. Более половины общего предложения сформировано в т.н. «Эконом» классе, где средний уровень цен в 4 квартале 2011 года составил 1,3 тыс. долл. США за м2., на протяжении года цены оставались стабильными. В других сегментах «Бизнес» и «Элит» наблюдался рост цен на 12% за год - до 2,45 тыс. долл. США за м2.; и на 5,4% - до 7,86 тыс. долл. США за м2 соответственно.

Согласно статистике, опубликованной на официальном сайте компании Knight Frank Украина, суммарные продажи элитной недвижимости в 2011 г. увеличились по сравнению с 2010 г. на 1,3%, средний бюджет сделки составил 1,08 млн. долл. США.

На киевском рынке офисной недвижимости сохраняется высокий уровень спроса на офисные площади класса «А» и «В+», удельный вес которых в структуре общего предложения не превышает 50%, офисы класса «А» - 20%. В 2011 году объем предложения офисной недвижимости в Киеве постепенно увеличивался. По данным риэлтерских компаний и девелоперов, общее предложение офисных площадей класса «А» и «В» на рынке Киева превышает 1,35 млн. м2. В 2011 году было введено в эксплуатацию 61,85 тыс.м2. офисных площадей класса «А» и 82,32 тыс.м2. офисных площадей класса «В». Запланированное на 2012 год введение офисных площадей, анонсировано 4 проекта увеличит предложение качественной офисной недвижимости в Киеве на 168 тыс. м2. Вместе с тем, при сохранении стабильной ситуации в экономике страны, существенного изменения уровня цен в сегменте качественной офисной недвижимости в 2012 году мы не ожидаем. Ввод новых офисных площадей высокого качества, вероятно, приведет к обострению ценовой конкуренции на рынке офисной недвижимости более низкого класса В и В-.

Операционная среда
Операционная среда в строительной сфере остается сложной как в сегменте строительства жилья, так и привлечения финансирования. В июне 2011 года был подписан документ который вносит изменения в ряд законодательных актов, что может оказать весомое влияние на существование целевых облигаций как инвестиционного инструмента. Так, одним из нововведений является возможность погашения целевых облигаций денежными средствами, ранее исключительно недвижимостью. Из статьи 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности» исчезла норма об обеспечении выполнения обязательств по целевым облигациям единицами соответствующей недвижимости. Наиболее важным пунктом Закона, является прямой запрет на осуществление эмитентом целевых облигаций действий, влекущих за собой отягощение на объект жилищного строительства, земельный участок, предназначенный для сооружения объекта жилищного строительства, а также имущественные права по ним.

По мнению аналитиков UCRA, это может существенно ограничить возможности по привлечению финансирования, прежде всего, тех строительных компаний, которые ранее финансировали деятельность за счет банковских займов и облигационных выпусков. Вместе с тем, риски для инвесторов действительно уменьшаются при условии достаточного объема собственных ресурсов у застройщика или заказчика. С начала 2011 года вступил в силу Налоговый кодекс, которым вводится Налог на жилую недвижимость с 2012 года.

Выводы
Строительный комплекс Украины постепенно восстанавливалась, важным инструментом стимулирования спроса для рынка было участие застройщиков в финансировании приобретения жилой недвижимости путем предоставления ссуд покупателям, а также отработанная система скидок. Вместе с тем, объем нового жилья остается незначительным, поэтому корректировка ценовой политики застройщиками зачастую не находила своего продолжения на вторичном рынке столичной недвижимости, где продавцы пытались удерживать цены на уровне прошлого года. В структуре спроса на жилую недвижимость влияние спекулятивной составляющей было сведено до минимума, чему, вероятно способствовало введение с 2012 года налога.

В отличии от глобальных дисбалансов, которые до 2008 года проявлялись в виде преобладания спроса, подпитываемого банковскими кредитами, над предложением квартир по всем категориям жилья в 2011 году на рынке наблюдались лишь структурные дисбалансы: стоимость и качество низкобюджетного жилья, зачастую не соответствовали требованиям и финансовым возможностям основного числа потенциальных покупателей, формирующих отложенный спрос на более качественную недвижимость. По нашему мнению, отрасль является наиболее чувствительной к рискам, что будет ограничивать объемы инвестиций.