В 2013 году на вторичном рынке недвижимости Москвы сложилась неоднозначная ситуация. Разные аналитические отчеты демонстрируют как отрицательную ценовую динамику, так и положительную. Преобладают выводы о снижении цен, да и уровень отрицательных показателей -от -4,5 до -1,1% превышает планку условноположительных - 1%.

В «высокий сезон - 2013» квартиры дешевеют - такой вывод по итогам анализа вторичного рынка жилья в целом по РФ и в Москве, в частности в октябре сделали аналитики федерального портала о недвижимости «МИР КВАРТИР». По их информации, цена 1 кв. м за месяц снизилась в 53% исследуемых городов - в 31 из 54: количество регионов, где цены падали второй месяц подряд, превысило число территорий, в которых они росли. Так, в Москве цены снизились на 1,3% к уровню сентября. Столица вошла в пятерку лидеров падения цен в стране - после Рязани  - 4,2%, Сочи - 2,1%, Томска - 1,7% и Тулы -1,6%, где цены были необъективно завышены в весенне-летний период. Не дождались покупателей владельцы недвижимости и в августе, несмотря на то что многие тогда опасались кризиса. Далее, желая сохранить свои активы, продавцы максимально подняли цены. Но в октябре наконец-то пошли на компромисс.

По данным Ольги Марковой, ведущего маркетолога компании «Пересвет-Инвест», за 12 месяцев - к середине осени 2012 года - цены в рублях на столичное жилье вторичного фонда упали на 4,5%, а тенденция снижения проявляется уже второй месяц подряд. В сентябре цены опустились на 2,5%. При этом объем предложения б/у квартир в сентябре вырос на 1,8% до 81 тыс. Годовой рост этого показателя составил 11,6%. В отличие от предыдущего года, когда в III квартале наблюдался рост цен предложения на 5,7%, в аналогичном периоде 2013­го произошло снижение показателя - 3,6%.

В аналитическом отчете Агентства недвижимости «САВВА» за сентябрь этого года приводятся более скромные, нежели у других специалистов, показатели рублевой отрицательной динамики: только -1,1% по сравнению сентябрем и -1,5% к декабрю 2012 года, зато исследование располагает и среднерыночными данными по валютной динамике - кстати, тоже отрицательной - более 6% по итогам девяти месяцев текущего года, и дифференцированными данными по ценам в зависимости от расположения домов по административным округам и типам домов. Согласно АН «САВВА», средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в Москве на начало октября составила 184 тыс. руб. или $5471, а медианная - 168,4 тыс. руб.

Новую Москву игнорируют
Факт расширения границ Москвы с 1 июля прошлого года практически никак не сказывается на политике ценообразования на квартиры вторичного сегмента старой части столицы. Павел Лепиш, гендиректор компании «Домус фи- нанс»: «Расширение столичных границ, по сути, никак не отразилось на вторичном рынке жилья «старой» Москвы. Спрос на вторичку, как и цены, остаются стабильно высокими - во многом из-за дефицита новостроек в пределах города. На этом фоне платежеспособный спрос продолжает смещаться за МКАД, в крупные города ближнего Подмосковья. При этом «прицельного» смещения на территории Новой Москвы нет и, вероятнее всего, не будет. Дело в том, что новомосковские города сегодня развиваются как обычно, никакого бума строительства инфраструктуры, создания рабочих мест здесь нет. Напротив, в своем развитии они во многом отстают от соседних городов Подмосковья. Иными словами, качественного изменения уровня жизни на присоединенных территориях не произошло. Покупатели это видят и поэтому не воспринимают Новую Москву как альтернативу старым столичным территориям».

Ольга Маркова: «Районы Новой Москвы не обеспечены метро, поэтому и цена предложений квартир в них скорее сравнима с областью хотя и выше, чем с Москвой. Так, в сентябре 2013 года средняя цена 1 кв. м в Новомосковском и Троицком административных округах не превышала 103 тыс. руб., а в области - 85 тыс.».

Александр Пыпин: «После получения известия о выделении Новой Москвы цены на ее вторичном рынке выросли на 25-30%. Однако потом, когда стало ясно, что перспективы развития новых территорий туманны и крупных денежных вливаний от государства пока не будет, ажиотаж спал. Таким образом, говорить о том, что спрос на жилье переместился со старых районов Москвы в Новую Москву, не приходится. При этом интенсивное жилищное строительство, которое ведется как в Новой Москве, так и в Подмосковье, естественно оттягивает покупателей со вторичного рынка столицы. Тот, кто не может из-за недостатка средств купить жилье в Москве или кому нужна более просторная квартира, приобретает ее в подмосковных и новомосковских новостройках, тем более что уровень цен в Подмосковье и Новой Москве сопоставим. Идет обычный процесс для быстрорастущего мегаполиса, когда застраиваются и заселяются территории все дальше от его центра». Согласно риелторской практике, два сегмента - вторичка Новой и «старой» Москвы всегда рассматриваются отдельно.

Мария Литинецкая: «Присоединение новых территорий практически не снизило востребованность квартир, расположенных в старых границах города. Все-таки для покупателей жилья важна не только прописка, но и развитая инфраструктура, которой присоединенные территории пока «похвастаться» не могут».

В качестве наиболее бюджетных вариантов предложения жилья вторичного фонда - общая площадь от 30 кв. м, не на первом и последнем этажах эксперты называют квартиру за 4,3 млн руб. площадью 31 кв. м в панельном девятиэтажном доме в Капотне. В Новой Москве - квартира 32 кв. м, за 3 млн руб. в поселке Шишкин Лес в четырехэтажном кирпичном доме.

Сносные условия
В этом году произошли позитивные изменения в сфере столичного законодательства относительно условий переселения граждан из домов, предназначенных под снос, то есть из панельных «хрущоб». Город вернулся к старым - существующим еще при прежнем мэре Лужкове более мягким правилам предоставления жилья взамен сносимого по программе комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения -панельных пятиэтажек. Однако и новое законодательство, лишь основание для переселяемых граждан отстаивать свои права в суде.

Согласно закону «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» от 31.05.2006, скорректированного после смены столичного градоначальника, предусматривалось, что при переселении жильцам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому - редакция законов от 26.01.2011 №4, от 27.06.2012 №30, ст. 1, ч. 2, либо компенсация в денежной форме. Равнозначность трактовалось как соответствие общей площади предоставляемого при сносе дома жилья размерам прежнего. Например, жильцы коммунальных квартир должны были переехать в коммунальную квартиру дома несносимой серии, а если они являлись очередниками на улучшение жилищных условий - ждать своей очереди в общем порядке. Под давлением общественности - самих переселенцев, последние два года осаждавших здания мэрии и Мосгордумы, выступающих с законодательными инициативами, - удалось донести до правительства столицы мысль о нарушении ст. 55 Конституции, которая не позволяет ухудшать положение граждан.

И вот в мае этого года Сергей Собянин распорядился в кратчайшие сроки подготовить проект решения и после утверждения правительством внести его в Гордуму. С 30 мая вновь стало недопустимо заселение жителей в коммунальные квартиры - редакция закона от 29.05.2013 №28, ч. 3: «Предоставление комнат в коммунальных квартирах гражданам не допускается», была возвращена возможность для очередников улучшения жилищных условий в ходе переселения. Остальные категории - собственники квартир и наниматели - должны быть обеспечены новой жилплощадью по принципу «число комнат в старой квартире должно соответствовать числу комнат в новой».

Эти меры по-прежнему не распространяются на граждан, которые приобрели квартиру или комнату в доме под снос в последние пять лет перед переселением. По этой причине покупка хрущевки в целях перспективы получения квартиры в новом доме в последнее время является сомнительной. Таким собственникам квартир предоставляется по договоренности с ними либо другое помещение такой же площади, либо денежная компенсация по среднерыночной стоимости в некой независимой оценке».

В последней редакции закона сохранено право граждан на получении нового жилья в границах района их проживания - ст. 3 закона от 27.06.2012 №30. Однако на практике оказывается, что район проживания переселенцев трактуется властями как «в границах административного округа». Если хрущевка находилась вблизи метро - квартира в новостройке вполне может быть на МКАД или даже за ее границей, в ареале с плохо развитой бытовой и транспортной инфраструктурой. Да и новостройки для переселенцев и очередников строят по стандартам муниципального, а не коммерческого жилья, а потому площади квартир в новых домах лишь немного больше, чем в снесенных «хрущобах».

Столичные власти намерены завершить реализацию программы сноса панельных пятиэтажных хрущевок полностью к 2016 году. Программу запустили еще в 1995 году и планировали завершить в 2010­м. Срок сдвигался по причине отсутствия денежных средств. Только к концу 2012 года программа была полностью завершена в Цен- тральном, Южном и Зеленоградском округах. По информации портала стройкомплекса Москвы, в соответствии с графиком сноса в 2013 году был предусмотрен демонтаж 82 домов общей площадью около 300 тыс. кв. м.

Падение «Золотой мили»
В самом дорогом секторе вторичного рынка - элитном - наблюдается стагнация. Имеются в виду перешедшие на вторичный рынок продаж дома класса «премиум» и «люкс», возведенные на рубеже 2000­х и позже.

Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton: «Изменения за 10 месяцев этого года были минимальны: только +0,5%, что находится в пределах статистической погрешности. Средняя цена на вторичном рынке «элит- ки» на текущий момент составляет $21 400 за 1 кв. м. Практически такая же тенденция наблюдалась в конце прошлого года: за 2012 год цены на вторичном рынке подросли на 0,9%. Фактически в течение двух лет вторичный рынок премиального жилья в Москве стабилен, если не сказать, что он находится в состоянии стагнации. По идее, цены должны были показать небольшой рост в пределах инфляции, однако этого не происходит.

Из премиального сегмента стали «выпадать» элитные дома первого поколения -построены до 2005-2006 годов. В течение долгого времени они ценились наравне с новыми проектами. Но в последние два-три года на рынок стали выходить новостройки с принципиально новым уровнем качества и современными концептуальными решениями, которые задали планку элитного рынка на порядок выше. Квартиры же в домах первого поколения на этом фоне стали резко терять в привлекательности и спросе. Например, в качестве такого «расслоения» можно привести два дома в 1­м Зачатьевском переулке, на Остоженке: новый дом Barkli Virgin House и соседний, построенный в 2006-2007 годах. У домов схожие видовые характеристики, престижное месторасположение. Но в Barkli Virgin House подъезд оформлен дизайнерами от Kelly Hoppen, в отделке использован натуральный дорогой камень, ценные породы дерева и т.д. В соседнем доме - небольшой ресепшн в стиле хай-тек, отделка керамической плиткой. Соответственно, отличаются и цены: в Barkli Virgin House - от $25 тыс. за 1 кв. м, в соседнем доме - $19 тыс. - разница почти в 30%.

Еще пару-тройку лет назад на московском элитном рынке инвестировать можно было в любой проект. Цены, пусть и разными темпами, но повышались на все. А сейчас собственники в домах предыдущего поколения снижают и снижают цену. В нашей базе появляются все новые предложения, где владельцы выставляют квартиры на 20-25% ниже средних цен элитного рынка, однако ажиотажа и это не вызывает.

Буквально в последние несколько месяцев проявилась еще одна тенденция - район Остоженки - «Золотая миля», стал гораздо менее востребованным. Клиенты просят подобрать им элитные квартиры в центре, «но только не на Остоженке». Связано это с тем, что демонстрировать статус и богатство становится немодно, и обеспеченные клиенты предпочитают не афишировать то, что имеют».

Самая дорогая квартира на вторичном элитном рынке на сегодня - пентхаус площадью 800 кв. м за $10 млн в ЖК «Алиса» - Иваньковское ш., 5. Продается с отделкой и полной меблировкой, что является, по мнению экспертов, большой редкостью для элитного рынка. В 90% случаев просторные пентхаусы предлагаются в Москве в состоянии Shell & Core - без отделки. В пентхаусе, как и положено, высокие потолки 5 м, четыре спальни, пять роскошных ванных комнат. Жемчужина квартиры - это анфилада комнат: роскошная гостиная, обеденная и каминный зал с панорамными окнами от пола до потолка, несколько комнат для приема гостей и отдыха, большой рабочий кабинет, библиотека, винотека для хранения и дегустации вин, тренажерный зал. ЖК «Алиса» находится рядом с большой лесопарковой зоной Покровское-Стрешнево, неподалеку есть пляж, река. С террасы открываются захватывающие дух виды на Москву и природный заказник. В комплексе - многоуровневая система безопасности, огороженная территория, видеонаблюдение, современные инженерно-технические системы, подземный паркинг. Рядом с домом расположена модная Anglo-American School.

Первое на второе
Ольга Маркова: «Вряд ли на вторичном рынке столичного жилья в 2014 году произойдут радикальные перемены: цена 1 кв. м в последние годы меняется незначительно. В то же время на первичном рынке наблюдается существенное повышение числа апартаментов, которые в будущем перейдут и на вторичный рынок. Цена апартаментов в среднем ниже, чем на квартиры - исключение элитный сектор, поэтому повышение числа данных объектов будет некоторым сдерживающим фактором для роста цен как на вторичном, так и на первичном рынках».

Павел Лепиш: «Никаких существенных изменений на вторичном рынке жилья в 2014 году не произойдет. Основные векторы развития сформировались еще в конце 2012 - начале 2013 года, и факторов, способных «переломить» тенденции, пока нет. Рост цен при сохранении текущих макроэкономических условий будет соответствовать темпам инфляции, немного превышая ее в отдельных сегментах: речь идет, прежде всего, о наиболее ликвидном жилье - это новостройки эконом и комфорт-класса вблизи станций метро, вышедшие на вторичный рынок».