План по вводу жилья в Москве в 2012 году был выполнен с трудом и в основном за счет строительства на новых, присоединенных к столице территориях. Всего в Москве в 2012 году было запланировано ввести 2,3 млн кв. м жилья, из которых 530 тыс. за январь-октябрь удалось построить, по данным Департамента экономической политики и развития столицы, 1,2 млн кв. м жилой площади.

Александр Пыпин, руководитель аналитического портала: «Плановая и фактическая государственная статистика по данному вопросу в связи с присоединением Новой Москвы не может быть адекватно проанализирована и сопоставлена, так как с момента включения новых территорий данные по Москве и области приводятся с учетом изменения их границы с 1 июля 2012 года. Таким образом, планы столицы и области были сформированы в старых границах, а фактическая статистика в новых. Разделения на статистику по новым и старым территориям не производится, поэтому выполняются планы или нет, достоверно сказать невозможно. Если исходить из приблизительного выборочного анализа рынка, темпы ввода жилья в пределах МКАД по сравнению с 2012 годом снизились, однако за счет новых территорий в целом статистика по Москве положительная».

Объем предложения в квадратных метрах в 2012 году в рамках «старой» Москвы по сравнению с концом 2011 года вырос на 29%. Количество корпусов в продаже осталось на прежнем уровне. Это произошло за счет ухода в I квартале 2012 года из продажи ряда объектов, где оставалось менее пяти квартир. За тот же период в 2011 году количество квадратных метров в продаже сократилось на 10,7%, число корпусов на 1,2%. В 2011 году за первые три квартала продажи открылись в 40 проектах, в 2012 году за тот же период в 58 проектах. Более-менее устойчивое пополнение предложения новостроек в 2012 году привело к удовлетворению покупательского спроса.

Артем Ржавский: «Индекс реализованного спроса, по данным Росреестра, до июля 2012 года в целом оказался значительно выше, чем за тот же период 2011 года. Это связано и с предвыборной президентской кампанией, дополнительные вливания в экономику стимулировали спрос в феврале-марте, а также большим количеством квартир, приобретаемых в инвестиционных целях. С июля 2012 года спрос технически резко пошел вверх, так как в статистике стали учитывать сделки по Новой Москве. На территории Новой Москвы объем предложения, если считать количество корпусов, с момента официального присоединения новых земель к столице увеличился на 27,4%. Объем предложения в квадратных метрах на продажу вырос в 1,6 раза. По состоянию на III квартал 2012 года 68% предложений сосредоточено в пределах 10 км от МКАД».

Рост цен не компенсирует инфляцию
За первые три квартала 2012 года стоимость 1 кв. м в среднем повысилась, по данным «Пересвет-Инвест»: на рынке новостроек на 12,4%, в секторе вторичной недвижимости на 7,1%. Эксперты обратили внимание на хоть и незначительное, но имеющее место снижение средней цены предложения на рынке новостроек по итогам сентября 2012 года -1,3% в рублевом выражении, оно обусловлено изменением структуры предложения и связано с продолжающимся выходом на рынок новых объектов в наиболее дешевых сегментах «эконом» типовые панельные и «комфорт» монолитные дома по индивидуальным проектам.

Активизация самого бюджетного сектора новостроек в 2012 году привела к тому, что по итогам девяти месяцев средняя цена предложения, по наблюдению Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ», в сегменте экономкласса снизилась на 16,5%, комфорт-класса выросла на 12%. Однако, по подсчетам Артема Ржавского, ситуация с ценами к сентябрю 2012 года была еще более отрадная для потенциального покупателя и грустная для инвестора: «эконом» просел на 22% в основном «благодаря» выходу новых проектов на начальных стадиях строительства на территории пос. Некрасовка, а комфорт-класс вырос в цене на 7%. В бизнес-сегменте удорожание составило 9%, в элитном секторе всего 4%.

То есть все показатели стоимостного роста на жилье любого класса столицы фактически не компенсируют реальную инфляцию. Аналитики отметили, что к началу декабря прошлого года на рынке жилья Москвы наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: долларовые цены из-за ослабление курса американской валюты росли примерно на 0,5% за неделю и в итоге составили в среднем $5264 за 1 кв. м.

Властные структуры не хотят покидать «старую» Москву
Одни из самых бюджетных новостроек Москвы внутри МКАД расположены в ЮАО, средняя цена 1 кв. м здесь к концу 2012 года составила 117 тыс. руб., а минимальная в проекте комфорт-класса ЖК «Царицыно» 99,5 тыс. руб.: полная стоимость «однушки» начиналась от 5,3 млн руб., и в ВАО в новом проекте компании ПИК, ЖК «Большое Кусково» предлагаются квартиры от 5,05 млн руб.

Чем дальше район Новой Москвы от МКАД, тем ниже цена предложения. В Троицке средняя цена 1 кв. м составляет уже 70,7 тыс. руб., а самые недорогие квартиры начинаются от 3,1 млн руб. Судя по высказываниям влиятельных лиц в прессе, никакие властные структуры за МКАД выезжать пока не собираются. Так, в конце ноября прошлого года РИА «Новости» со ссылкой на председателя столичного парламента Владимира Платонова сообщило, что Мосгордума не планирует переселяться на территорию Новой Москвы, подыскивая помещение в старой части города.

В одном из интервью в центральных СМИ Марат Хуснуллин, руководитель стройкомплекса Москвы, сообщил, что в любом случае административно-деловой квартал в Коммунарке - Калужское шоссе построят, а ускорение его возведения связано с тем, переедут ли туда органы госвласти. Работа по актуализации генплана Москвы в новых границах будет завершена в 2014 году. Что касается Москвы в прежних границах, она будет по-прежнему строиться за счет развития промзон и создания рынка апартаментов.

Например, на территории завода «ЗиЛ» до 2025 года может быть построено почти 4,5 млн кв. м недвижимости. Треть из них жилье, обеспеченное рабочими местами в виде офисов, предприятий торговли, медицины и образования. Глава стройкомплекса высоко оценил данный проект под названием «Полуостров ЗиЛ», высказавшись в том смысле, что по такому принципу сбалансированности всех функций социально-бытовой инфраструктуры будет развиваться Москва в целом. Главная идея подобных проектов, чтобы люди работали в тех районах, где живут, лишний раз не загружая транспортные магистрали столицы. В 2012 году на территории «старой» Москвы стали выходить в активную фазу реализации квартиры в формате апартаментов.

Доходы не растут
В 2013 году, по информации экспертов, в Москве должно быть введено около 2,3 млн кв. м жилья, приблизительно 20% по городскому заказу. Что практически совпадает с планами на 2012 год. То есть объем предложения пока должен быть стабилен. Вместе с тем специалисты рынка опасаются очередной волны финансового кризиса.

Александр Крапин, генеральный директор Аналитического агентства RWAY: «С августа 2012 года в Москве минимум в 4 раза возросло число заключаемых договоров участия в долевом строительстве, что свидетельствует о возобновлении реализации инвестиционных проектов после длительной паузы.

Рост объема денежной массы М2 в России за первые девять месяцев года составил всего 0,7%. Если аналогичная политика будет продолжена и в 2013 году, то участники рынка могут столкнуться с нехваткой денежных средств в обороте. Это скажется на объемах строительства жилья в 2013-2014 годы».

Артем Ржавский: «Одна из ожидаемых тенденций сокращение рынка ипотечного кредитования, связанное с ростом ставок. Этот тренд развивается с середины 2012 года. Учитывая экономическую нестабильность, особенно характерную для Европы, новая волна экономического кризиса остается ощутимой угрозой. Между тем Европа главный потребитель российского сырья, соответственно, возможное сокращение потребления скажется на поступлениях в бюджет, что в свою очередь отразится на благосостоянии населения. Все это может также негативно повлиять на спрос на рынке недвижимости».